税額軽減の特例

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家を売るにあたって、税金については特例があり、条件を満たすことによって支払うべき税金を大幅に減らすことができるようになります。
マイホームに関しては主に、

  • 居住用財産の3000万円特別控除
  • 居住用財産売却の軽減税率の特例
  • 居住用財産の買い替え特例
  • 空き家に係る譲渡所得の特別控除

の4種類があります。
居住用財産とは、実際に居住している物件、または実際に居住していた事実があり、住まなくなって3年が経過した日の12月31日までの物件を意味します。

女の子居住用財産の3000万円特別控除は、所有期間の長さは関係なく、譲渡所得から最大で3000万円まで控除することができます。
居住用財産売却による軽減税率の特例は、居住用財産を所有していた期間が譲渡した年の1月1日時点で10年を超えている場合にのみ、課税譲渡所得の範囲が6000万円までであれば税率が下がるという特例です。
マイホームを売った後に買い替える時は、居住用財産の買い替え特例が適用される可能性があります。
空き家に係る譲渡所得の特別控除については、空き家を相続して、家屋を取り壊した後かあるいは耐震リフォームをした後にマイホームを売った場合、3000万円が特別控除されます。

特例は適用外となる場合もあるので、しっかり要件を確認するようにしましょう。わからないことがある場合は、税理士や税務署に相談することをおすすめします。


▽参考

家の買い替え体験談 | 高く家を売る研究

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家の売却時には確定申告を

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家購入した時よりも高い値がついて家を売却することができた場合、発生した利益は譲渡所得と呼ばれ、確定申告を行って譲渡所得税と住民税を納付しなければなりません。
反対に、購入した時よりも安い値がついて売れた場合は、税金はかからず確定申告をする必要はありません
ただし、一定の条件を満たせば、確定申告をして所得税が還付される可能性があります。

もう少し詳しく説明すると、譲渡所得は、譲渡価額から、取得費と譲渡費用を差し引いたものとなります。
譲渡価額とは、家の売却額に、固定資産税と都市計画税の精算金をプラスしたものを意味します。
取得費は、家の購入価格と、仲介手数料など購入の際にかかった費用を表し、家の購入価格から、経年で減った価値の差である減価償却費を差し引くことによって求められます。
減価償却費は、建物の取得価額に0.9と経過年数を掛け、そこからさらに法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率を掛けたものとなります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙代といった、家を売るときにかかった費用のことを表します。

また、家を売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得となり、所得税15%と住民税5%を合わせた20%が税率となります。5年以下の場合は短期譲渡所得と呼ばれ、税率は所得税30%、住民税9%で合わせて39%となります。


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家を売る際にかかる税金

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人生に一度あるかないか、それくらい大きな買い物となるのがマイホームの購入です。
しかし、やっとの思いで手に入れたお気に入りのマイホームでも、売却することになる可能性があります。新しい住まいへの買い替えや、やむにやまれぬ何らかの事情があった時に、家を売る時がくるかもしれません。

家家を購入する際にかかる主な税金として、

  • 契約のときに必要な印紙税
  • 家を登記するときに必要な登録免許税
  • 登記後の不動産取得税
  • 消費税

があります。
不動産取得税は、土地や家などの不動産を手に入れた個人や法人にかかる税金のことで、不動産を手に入れたときや、家を増改築したことなどによって、家の資産価値が上昇した場合にも課税の対象となり得ます。
税率は原則として4%となっていますが、条件をクリアすることによって、軽減される場合もあります。
また、家を所有している間にも、固定資産税や都市計画税を支払わなくてはなりません。固定資産税は、毎年1月1日の時点で、土地や家屋、または償却資産を持っている人に課される税金で、資産価値によって算出される税額が変わってきます。
都市計画税は、地方税のうちの市町村民税にあたり、公園や道路などの都市計画事業や土地区画整理事業などに活用されています。

マイホームの購入や維持にかかる税金について簡単に紹介しましたが、家を売った後にも税金がかかるので注意が必要です。家のような大きな財産を手放す際は、それ相応の準備が必要なので、事前にどんな支払いが必要なのか、税金についての基礎知識は持っておいて損はありません。


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